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Before shot of Berlin Mitte
After shot of Mitte
士绅化前(左)后(右)的柏林米特区街道的对比

士绅化(英语:gentrification)或士绅化、仕绅化,又译为中产阶层化贵族化缙绅化,是城市发展的其中一个可能现象,指一个旧社区从原本聚集低收入人士,到重建后地价及租金上升,引致较高收入人士迁入,并取代原有低收入者。士绅化的转变过程可能因着重建速度而需时多年,但引申的结果是本区生活指数提高,原居住的低收入者最后可能反被新迁入的高收入者歧视,或引致原居住的低收入者不得不迁离往更偏远或条件更差的地区维持生活[1][2][3]。该地区吸引了第一批高收入者迁入后,就转而成为吸引其他同阶层人士迁入聚居的引力,使士绅化过程越加快速。

社区的人口结构亦会因士绅化而改变,最显著的是少数族裔会首先迁出,新迁入较富裕的新一代亦通常是单身或新婚家庭,导致平均家庭人口减少,政府统计部门及学者在研究社会情况时亦需要特别注意。

源起

士绅化(Gentrification)一词源自英文中的“gentry”,是中世纪欧洲的一个社会阶级,社会地位仅次于贵族,与中国古代绅士的地位类似。词义指先天条件优越、在较好的环境中成长并获得较高社会地位的人。社会学家卢斯·格拉斯英语Ruth Glass在1964年的文章中首先使用此词,她以伦敦伊斯林顿为例作了如下描述:

在伦敦,一个又一个的贫苦劳工民区被中产阶级入侵,当那些破落的房舍租约期满后,就摇身变成了高雅而昂贵的大宅……士绅化的过程一旦展开,就只有义无反顾地加速进行;而直至所有原居的劳工阶层居住者都迁出后,整个社区面貌就彻底地改变了。[4]

正反观点

持正面观点者(如房利美)认为士绅化使本区物业价值上升,业主可以更容易向财务机构贷款,租出物业时亦可享有更高租金,租客也可享有更佳居住环境;士绅化亦吸引首次置业者前来投资。由于士绅化通常是私人投资的结果,本区罪案数字亦可望减低,以及活化社区群体。

批评者着眼于人际关系,详述本区租金上升,但未能负担的低收入者之间会引起社群纠纷,住客在各种因素影响下被迫搬离本区,原有社群及人际关系就此瓦解,社区特色永久消失;而同样情况而适用于本区传统商铺。而所谓罪恶数字减低亦只不过是罪案往他区输出的假象,反而造成他区罪案变本加厉。

各地情况

香港

香港湾仔利东街
重建前的利东街(2006年)
重建后的利东街(2016年)

2004年初香港房屋委员会决定分拆其商业物业及停车场予领展房地产投资信托基金,亦被视为香港公共屋邨商场士绅化的例子[5]

台湾

台湾大学曾经在1990年代爆炸性的成长,而建造新大学政府财团往往选择乡下或山区做为校区地点,导致外来财团掌握整个租屋市场和饮食市场,高收入的教师(教授)社区因为人数众多而改变原本的社区经济结构。

韩国

首尔市政府正积极对抗日益严重的士绅化现象,为防堵这样的状况日益恶化,筹备了一套“士绅化综合对策”,希望借此让当地居民能重新享有地区发展利益。为让当地市民免于士绅化迫害,2017年起优先以出现严重士绅化的六个地区为对象:① 大学路、② 仁寺洞、③ 新村‧弘大‧合井、④ 北村‧西村、⑤ 成美山社区、⑥ 解放村‧世运商街‧圣水洞,借由提供政策与资源补助,建立先行模范,尔后将进而扩散至首尔市全区。

中国大陆

中国大陆地区的仕绅化与其他地区略有不同,因为该地区没有房地产税且与城市化和城市扩建同步。著名的案例包括北京的望京地区和上海的浦东新区。这些地区在早些年主要是村镇和工业社区,居民以贫困的农民和工人为主,但在城市化进程中,很多较为富裕的居民随着新建设的中高档住宅迁入,改变了当地人口收入结构。随之而来的是更多富裕居民的迁入。但由于没有房地产税且有中国特色的拆迁政策,很多当地居民依旧定居于此,并在随后的地产市场爆炸式增长中获利良多。 仕绅化在中国大陆的大城市中已有比较成熟的实践经验,包括在建设配套设施如学校和休闲娱乐场所等。但对于中小城市,例如昆明和呼和浩特就会出现一些问题,这些地区学区制和社区分层历史不够长久,而且财富增长才刚起步,因为对滞后的优良配套设施的不满意,这些地区在集中建设高档住宅后有很大的演变成鬼城的可能性。

参见

参考资料

  1. ^ 社会福利资讯网 香港城市大学应用社会科学系助理教授赵钊卿 住屋与阶级 互联网档案馆存档,存档日期2007-10-14.
  2. ^ 《深圳商報》》「文化廣場」專欄2006年12月6日 潘國靈 城市病. Lawpun.com. [2014-08-07].
  3. ^ shu & little grass. 蔡建誠 市區重建,誰的重建?. Web.archive.org. 2001-11-05 [2014-08-07]. (原始内容存档于2001-11-05).
  4. ^ Glass, R. (1964). London: aspects of change. Londen: Macgibbon & Kee.
  5. ^ ***. [2014-08-07]. (原始内容存档于2007年8月5日).

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